北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

【资料图】

一

Q:

我在西城上班，老公在大兴枣园附近上班，目前和孩子三人户口都落在我单位的集体户。孩子26年凭集体户可上建大附小（片区内最差，小升初可能派位到56中学）。因为也没有能力买更好的学区房，所以为了孩子上学一直没有买房迁户，目前是在大兴租房住。

也许是因为我自己有了中国最高学府的教育经历，在这方面对于孩子就没有太多执念，又迫于钱包有限，一度想过逃离城区。跟您咨询后，综合考虑还是放弃了瀛海的共产房，买房的事情也就搁置了。但是没有房总感觉还没有在这个城市安定下来，也相信持币大概率没有房产保值，所以今年又动了买房的心思。

我们买房靠自己，两边父母帮不上忙，目前考虑280万首付（房费+税费+中介费），月供保守1.2万以内（老公觉得未来收入不稳定，不想背太多房贷，觉得压力大，他甚至希望能全款买房。这一点我跟他有不同的看法，还没有达成一致）。我看了几乎您每一篇公众号文章，对我理清买房思路有些帮助，以我们目前这个预算有以下几个方案，还请章哥帮忙指点一二：

1、孩子上学不租房，能住上自己房子的情况，综合考虑我二人的通勤时间，折中在丰台买房落户（大兴的学校应该是没有可能和西城比了）。但不知道对于普娃来说在丰台上小学和西城建大附小有多大差距。

2、 孩子在西城上学，买其他区房近十年以租换租的情况。

a.看您之前给大家的建议，朝阳区的房子没有学区溢价，租金也更合适，我最近在网上了解东坝2010年以后带电梯、离未来3号线地铁近的房子，价位合适的只有金隅景和园、朝阳新城这几个保障性住房小区的两居。想请问以不自住、租金高、保值升值的目的来看，选择这些片区（东坝、常营等）的保障性住房是否合适？

b.在丰台或者大兴买房，好处是孩子去西城上小学之前我们还能够自住2年，26年后再租出去。考虑过老公单位隔壁的首座御园，之前看您的分析也还不错，但也是保障房，另外目前来看租金也没有朝阳那边的合适。这边的商品房还没有做更多了解，比较纠结，因为连在哪个区都还没定下来，也就还没有找中介线下看过房。

想请章哥以过来人的角度帮我分析一下这些方案的利弊。以我们目前这种情况，如果买房应该更看重哪些方面？

A：

1、丰台和西城，在不考虑具体学校的情况下，普娃可以参考普高和一本率。丰台是70%和50%，整体概率30-40%；西城是90%和70%，概率60%以上。丰台北大地算区内最好学区，能对标西城中上，一小五小是牛小，如果派位能进入丰二则对标西城中等，能进十二中则仅次于金刚。但北大地的学区溢价等同于西城平均值。另外十八中学区有部分溢价，学区和北大相比只是少了个十二中。再其他如赵登禹学区就顶多对标西城中等校吧，普通。具体学校我不好比，得咨询搞教育的。

2、东坝现在的学区普通，北中是掐尖儿校，在东坝到目前为止还是挂牌校吧，不算好学区，没溢价。板块内的几个商品房升值都略超大盘了，其他保障房一类的也多数不落后，中等。

常营差不多，学校陈经纶保利，北京保障房中级别最高的，成绩在系统内排名靠前。但也不算头部校，没有溢价，保值在保障房中同样算不错的，至少不落后。没什么不合适的，各项都是中等，常规选项，看通勤选择吧。

3、首座御园是形式上的保障房，实际上是公检法福利房，比保障房品质要强。租金一般都没朝阳的高，郊区的更略低，离地铁远的比较明显。这里更适合自住了，投资性略弱。

4、更看重哪方面得看自己，没有标准。我只是列出这些情况，仅供参考而已。

二

Q:

专家国际花园您了解吗？看了橡树湾五期，世华龙樾四期后再看专家国际花园觉得性价比更高，五期大堂够豪华高大上，但房子使用率相对较低，价格更高。世华四期使用率更高，但感觉越久会越破，外立面都开始斑驳了。专家国际花园单价比一街之隔的世华便宜不少，它有什么问题么？

A：

1、不太了解。TheHouse的开发商是同观，老板张卫克，从鲁能下海的，富力和珠江之后开发的朝青炫特，望京澳洲康都和TheHouse都是和成都建工合作的，好多年过去我也记不清了。

2、TheHouse的性价比肯定高，没什么问题，挺好的小区，自住更合适。价格不高主要是带楼梯的产品这些年不受追捧，户型又大总价高，所以都升值慢点儿。平层的本来相对好的多，但在同一小区中也受影响呗，应该流动性稍好些吧。

再一个就是户数少点儿，这种小区早期没事儿，年头儿长了物业方面的盈利压力大，有维护品质下降的风险，所以大多数也都升值受点儿影响。

3、这就看自己更重视什么吧，真要是喜欢这种产品就合适，性价比相对高。投资方面的话说不太好，在某阶段能跟上大盘，长期就得看是否能再受大众追捧了，毕竟商品价格是供需关系决定的。所以到现在为止还是自住为主，其他的别期望值太高就行。

仅供参考。

三

Q:

我父母之前更换电梯房，写了我的名字。我和我爱人之前一直居住在西城区新安中里小区，是我爱人02年买的一手房，83平米六层三居双卫南向复式。房子是坡屋顶，客厅最高的地方将近6米，层高2米2以下的不算面积，储物空间也非常多。三口人居住很舒服，住了二十多年，我们是爬楼梯爬够了，在21年6月通过离婚的方式获得购房资格，在我父母家附近买了一个电梯房。最近刚刚搬完家，不走楼梯的感觉太好了，21年8月份以后的政策是离婚满三年才有购房资格，三年时间太长，我们俩就不打算再折腾了，孩子初三，刚刚15周岁，也没有购房资格。现在对于新安中里这套房，不好租，挂在中介询问的都是要合租的。

我看到您之前提到，05年之后都不再建这种顶层复式了，现在的确也不好卖。小区另一种面积差不多的非同户型顶层复式，单价不到11W，挂了两年都没卖出去。而楼下二三层的六十多平米的两居，都已经是12W多的成交价了。小区是03年建成交工，在周围算是比较新的房子了，对口的白纸坊小学能够直升15中。

我看您也多次提到，眼看着出生人口明显减少了，而白纸坊小学只是因为能直升15中，周边房价才涨起来的，起码我认为不是优质学区。我们不知道这房子是不是应该出手，但如果出手，再买房就只能写我80多岁的老妈的名字。要是三年后再卖，就可以写孩子名字，可是就这样占用了他的首套资格，也不知道好不好。

A：

1、学区房+顶复，如果不自住也用不上学位的话就不建议保留了。这种户型就是不好租也不好卖，在非自住期间得不到资产的应有回报。保值倒未必受影响，跟平层的价格差一旦锁定就很难改变。不好出手很多时候都不是价格的事儿，而是没等到真喜欢这种户型的人。所以只能是慢慢儿卖，着急也用处不大。

2、如果出手，常规建议是在高峰期过去之前，也就是明年信息采集前后。但也不用太着急，高峰期过后未必是直接影响溢价部分，涨的慢的可能性更大，各种你产品降溢价都是个缓慢的过程。

3、十五中还可以，市重点的名头，去年的中考录取线是630多吧，典型的西城中等校，在北京就是中上了。算不上支撑太强的也不弱，各项都中等，所以从学校也不用太着急。

4、就写老人的名字呗，如果之后不置换了就等着遗赠，不占名额也几乎没有税费。尽量不占用孩子的资格，因为虽然按照现有政策，只要处理了名下房产后就能恢复首房首贷。但是政策是没谱儿的，如果再加码的话就有可能让孩子失去首贷资格，这就吃亏了。现在只是在保障房领域加码了，但谁知道将来会不会延伸到商品房和政策房啊？所以尽量保留孩子的资格，将来等他自己有需求的时候能发挥更大作用。

仅供参考。

四

Q:

我是非京籍，85年生，08年专科毕业在北京工作，跟建筑相关做设计。老公是同学，毕业后换了几个工作，最终在工地项目上做管理工作，随着工地到处跑，挣的都是辛苦钱。我自己在老家当个小设计，感觉现在建筑行业越来越难，现在家庭年收入15-20万。

第一次想在北京买房是14年左右，开始工作工资特别低，没想过在北京买房，当然那会房价也不高。记得09年我工资1400的时候顺义新楼盘再电视上做广告才9000块，在14年底在老公老家买了一套房子总价30万，贷款20万，公婆居住公婆还贷，写的老公自己的名字。我坚决不让写我的名字，总觉得自己还有希望在北京买房。到15年我眼看着北京的房价涨啊，特别想买房，但是那会已经是2套，首付太多拿不出来。老公也一直拖后腿，也就没买成，但是全国都在涨，就在我的老家全款买了一套，写的是我父亲的名字，是因为我总想着我还有希望在北京买房，所以我们夫妻名义的首房首贷没资格了。

去年就是2022年又动了买房的念头，因为现在家里两个孩子了，都是儿子，老大8周岁，老二2两周。想着以后让他们自己买房更难，而且两个孩子情商都不高，我们夫妻情商也都不高，以后翻身的机会更难。现在我自己想着现在在北京买一套房子，出租出去用来还部分贷款，等孩子们大了再把房子卖了分给他俩。

现在首付情况是把我父亲名下的房子卖了价值80万，手里有存款70万，再借点的话首付加手续费也就200万左右。老公不想通过婚姻关系办首房首贷，但是如果我坚持的话应该也可以，想在北京买总价不超过350万的房子。

目标有两个，一个是保值增值，另一个就是20年后好出手。目前大概看了3个地方，一个是生物医药基地附近的新房（保利春天里之类），两居室，房龄新；第二种是新发地附近的房子（鸿坤里单价便宜的），感觉这个位置不是要升级吗？如果是这里的话就是赌一把，还有就是朝阳区甘露园的这种老房子，房龄都快40年了，不知道再过二三十年是不是就到头了？这三类不知道怎么选，请章哥指点（看了您很多文章，觉得选房龄新的，户型好的，没有硬伤的）。

A：

1、建筑业可不越来越难吗，狼多肉少，都指望着这次救市再现2009年的辉煌呢。

2、老公拖后腿，大多数都是这样。男人太理性，但反应在买房上就是拖拉和墨迹，不少家庭都被耽误了。

3、通过离婚恢复首房首贷要一年之后，在这种行情时期不太建议了。今年小阳春早就确立，现在待观察的是是否延续。以政策来讲是肯定推动的，连北京都出台了带押过户的地方性政策。所以下跌的可能性几乎没有，那如果是行情成立，一年之后大概率就结束了，至少是尾声，到时候就算有了首贷资格也意义不太大了。

4、天宫院有新房吗？这我还真没注意。如果有的话看价格，能做到倒挂最好，溢价在10%也可以，超过的话就只能说是自住合适了，投资未必划算。到目前为止，天宫院的商品房都没落后，但传导排序略靠后，租金也略低。以后的发展看产业区规划了，我认为是至少不弱。

5、西红门鸿坤，我觉得没什么意思，买不到什么合适的，都是自住为主的。也别迷信什么升级，郊区板块在成型之后再怎么升级也没用，尤其这种两区交界的，丰台区这么多年了也不配合。所以大概率赌不赢，这种回迁房或许还吃亏呢。

6、甘露园就算是最稳妥的了，只要是没硬伤的小板楼，那就肯定是跟随大盘。传导排序和流动性上靠后，但整体走势不吃亏。这就跟退休老头儿似的，跟着经济拿退休金，不吃亏不占便宜。但只适合长期持有，不动不动套现也就无所谓传导和流动性了。特殊利好两种，一是房龄太老了原址重建，但这得看原产权单位的配合以及楼栋的安全评级。二是北京放宽限购，那对这种总价低的老破小也是利好。

没有到头儿了的说法，产权年限是从缴纳土地出让金开始算的，也就是本楼第一户交易开始。北京2000年放开公房上市，所有老公房的年限不超23年。

7、这看自己的投资偏好，激进点儿的就买天宫院的，别在乎短期的租金，图个未来的发展，我认为至少不差。图个稳妥就买老公房，东三东四的都行。真要是确定十年以上甚至更长的干脆买房龄特老特破的，就赌原址重建，至少不吃亏，赌到了就占大便宜。

仅供参考。

五

Q:

我在北三环双榆树有一套两居室，小区是24层塔楼没有停车位，物业也不是很好。今年孩子考大学，所以想置换一下改善一下居住环境。我单位在西二旗，最近看上了永丰北的汇德里下跃户型，感觉很值，而且家里养狗，所以交了定金，请问这个选择是正确的吗？感觉现在永丰北的配套还是不成熟，有点太远了，很纠结，您能给说一下吗。

A：

1、新房我不熟啊，这最好咨询中介，他们卖房的才更熟悉新项目。

2、简单说吧，单从板块来讲永丰肯定是不错，在北京新区里排名至少前几名，前三吧。汇德里虽然离地铁远点儿，但既然是大悦城能选址在旁边，那就相信他们的前期调研吧，不会差。

不过下跃考虑好，这种产品是典型的自住为主的，得真喜欢这种户型的买了才合适。之所以开发商设计出这种产品，而且还制定出让人感觉很值的价格，就是因为不太好卖。那在他们手中一堆人做推广搞营销的都不太好卖，到了业主手中一般都流动性更弱点儿了，价格走势也不太好预测。

3、总之地段儿我倒没觉得弱，而是产品考虑好，确定真喜欢才合适，也就是更适合长期自住。

仅供参考。

六

Q:

本人和媳妇都是体制内工作，现住丰台单位公房。媳妇丰台个人户口，在西站附近上班，孩子丰台区小学上三年级，家庭年入50w。郑州1套房290W，洛阳1套150w，手里200w。想咨询买西城还是买丰台丽泽，或者给点其它建议买的地方。

A：

1、丰台单位公房，公租房还是自管公房啊？

2、我没看懂这预算。郑州和洛阳的准备怎么办，是置换北京还是持有，是都换还是只卖一套？再加上是否贷款，什么贷款资格，准备贷多少，总价预算多少？

3、已经丰台小学上三年级了，那买了西城的是转学，单位能帮助协调吗？如果不能就是派位，小学未必能进好学校，小升初看运气派位。这和丰台的学校比较一下吧，常规是普小+普中就转西城。较好学校的话看孩子天分，天牛娃去西城，中上的在丰台，普娃去西城。

丽泽看小区，几个品质较高的商品房小区溢价都比较高了，快赶上学区房溢价了。板块内其他的也有溢价，这会儿再去接盘有点儿晚。第五实验我不知道什么情况，一般来说转不了吧？

4、我给不了建议，还是先确定预算和主要的需求吧，要不我也不知道说什么。

仅供参考。

七

Q:

方庄算学区房吗？我看您写十八中那段没看明白，怎么叫没太多溢价啊？我家孩子感觉天分一般吧，基本能是中上吧，您认为上十八中会怎样？房子我们倒没有太大要求，800万应该能买到还不错的了。只是卖房置换需要时间，其他的没有困难。还有就是保值情况如何。

A：

1、方庄的只有十八中招生范围内的算学区房，芳星园一区二区，其他的就不算了。四中璞瑅也不错，但没到受追捧的程度，也就没溢价。

十八中没太多溢价的意思是比例在10-15%左右，低于东西海30%的平均值。主要原因是学区内缺乏十二中这样的顶级校，所以少了一些选择，溢价率也就不太高了。但对于没有清北985执念的家庭来说无所谓，性价比还更高呢。

2、真要是能中上就很不错了，目标就是211起步了，北京前30%的标配。十八中挺好的，能考上高中就更好，放到东西海也是中上的成绩。

3、800万是挺好的，三居有富裕，四居有可能。

4、保值我觉得十八中学区应该挺稳妥的。毕竟溢价不高，学校成绩又好，就算是过了高峰期也不能降没了吧？所以没什么风险，挺合适的。

仅供参考。

八

Q:

看您说到了世纪城的学区很好，都是人大附的很均衡，又能直升，所以我们初步选择这里了。目前纠结的是回迁房能不能买，也不便宜，三居室也要1500万了。所以我们有点担心这过了高峰期的保值问题。

A：

1、世纪城的回迁房倒没什么，年头儿长了早就稳定了，既不会有风险也没什么独立行情，跟随板块大盘不特殊。

2、保值也没什么特殊的，世纪城学区中等，谈不上很好。人大附小素质教育，提前上岸的好成绩主要都是虎妈们鸡娃的成果。挺好的学校，全面发展吧。

3、但这直升是什么意思？我说过吗？如果说过也是“人大子弟”直升，其他的业主孩子过去有过直升教进，现在也没了，都是点招和派位。当然也有带政保的，那就跟小升初政策没关系了。

4、所以还是再考虑一下吧，人大附小和附中没什么太大的关系，至少是不直升，都得或是拼娃或是拼爹的。

仅供参考。

九

Q:

我是还有五年退休，单身多年也不想再结了，房子给了前妻孩子，手里没多少钱也不想贷款。现在想的就是买个小公寓得了，退休之后还是轻松点好。我看100出头的很多呢，这样没什么压力，租金也还行。但都说是这种房子不涨，所以我也很犹豫，看看你是什么态度，有什么推荐吗？或者公寓还有什么风险？

A：

1、我没什么态度，也不好推荐，对公寓市场不太熟悉，这还是问中介吧，有专门做这种房子业务的。

2、风险主要都是政策上的。也未必是不涨，如果某阶段政策鼓励的话也有可能暴涨。但打压的时候居多，毕竟这种房相当于占了政府的便宜，长期看很难有什么利好。

3、另外提醒一下房产税，商业项目本来就是应该交的，早就有明确法规，政府之所以低价出让商业用地也图的就是长久税收。只不过这些年对于居住的商业一直没收，但并不代表不能收。所以一旦推出房产税，那商业类的很有可能首当其冲的受影响，就更不好卖了。

4、再一个风险就是土地到期后的出让金，现在还没有明确法规怎么收。住宅用地是肯定不高的，商业说不好，看政府到时候是否缺钱了。

5、还有一个风险是物业的维护，有可能因为租户多密度大而老化的快，物业公司要不太负责的话就不好办了，租金和房价都会受影响。住宅老旧之后是会由政府牵头儿维护的，商业说不好，仍然是看政府到时候是否愿意掏钱了。简单就是这些吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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