21世纪经济报道记者孔海丽、实习生黄俊钧 北京报道

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近年来，我国REITs破风疾行。在住房租赁领域，住房租赁REITs为整个住房租赁行业提供了一种可以借鉴的发展模式。

4月15日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”，从政策、市场、企业、个人投资者等视角出发，对“REITs将如何长远影响住房租赁行业”进行了深入剖析。

对于证监会将保障性租赁住房项目发行REITs的最低首发评估净值要求从10亿元下调到8亿元，赵然表示，这一政策降低了租赁住房REITs的发行门槛，提高了单一项目作为底层资产发行的可能性；也给予了收入水平相对较低的二三线城市一个发行公募REITs的契机。

赵然认为，租赁住房REITs支持政策力度不断加大，预计2023年还将继续细化和深化，相关政策方向或将包括具体发行指引、支持保租房REITs扩募、支持租赁住房REITs类型多元化等，政策红利有望持续释放。

去年以来，市场已经发行了4支保障性租赁住房公募REITs，均取得了热烈反响。赵然表示，这四支保租房REITs的上市意义深远，意味着租赁住房行业“投融建管退”的商业模型已经形成闭环，这对于行业扩大有效供给无疑是重大利好，并将为整个行业提供相应的参考标准。

对于我国住房租赁REITs市场的发展前景，赵然满怀信心。她表示，虽然与海外成熟市场相比，我国租赁住房REITs的市场份额较小，发行数量也较少，但是基于我国庞大的人口基数和土地面积，未来住房租赁REITs的规模将不逊色于海外成熟市场，也将占据整体公募REITs市值的两位数份额。

不过，住房租赁企业——尤其是民营企业——若想入局，其商业模式必须与REITs相契合。

赵然指出，目前发行四支保租房公募REITs的主体之所以都是国有企业，是因为绝大部分国有企业都选择了重资产模式。民营企业若想参与租赁住房REITs的发行，还须进行一系列前置的标准化操作。一方面，企业需要将住房租赁业务与传统房地产业务进行剥离，另一方面，企业还需要保证底层资产的合规性。

在完成上述前置化操作后，下一步必须保证良好的收益率。对此，企业需要从产品设计、资产管理、数字化等方面着手进行调整。

针对个人投资者，赵然则建议他们可以参考股票进行住房租赁REITs的投资、交易，重点关注住房租赁REITs的运营状况，聚焦财报中的租金、入住率等关键指标。

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